0371-63215179
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作者按：商品房預(yù)查封后，會(huì)牽扯到購房者、開發(fā)商、貸款銀行、債權(quán)人四方利益，如何準(zhǔn)確區(qū)分并厘清其各自權(quán)利義務(wù)，殊為重要。
在《民法典》及《民法典擔(dān)保制度解釋》等新規(guī)實(shí)施后，有兩點(diǎn)需要注意的是，一是抵押權(quán)預(yù)告登記一定程度上可以享有優(yōu)先受償權(quán)；二是保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，可以享有債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的擔(dān)保物權(quán)。此時(shí)，預(yù)查封引發(fā)的問題就變得異常復(fù)雜，涉及預(yù)查封，合同解除，物權(quán)，物權(quán)期待權(quán)，抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)，追償權(quán)，排除執(zhí)行等具體細(xì)節(jié)問題，期待與大家進(jìn)一步交流。
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裁判規(guī)則：
1．【另案判決能否排除執(zhí)行】案外人提出執(zhí)行異議所依據(jù)的另案判決作出時(shí)間晚于執(zhí)行標(biāo)的被查封時(shí)間的，故對(duì)其依據(jù)該判決提出執(zhí)行異議不應(yīng)予以支持
2．【買賣合同的履行程度】買受人已通過支付首付款和按揭貸款的方式付清了全部購房款，雖然石明山之后無力償還貸款，中海公司作為擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任向浦發(fā)銀行蘭州分行還清了貸款，但此時(shí)中海公司作為擔(dān)保人僅有向債務(wù)人石明山的追償權(quán)，并不能改變案涉房產(chǎn)買賣關(guān)系中，其作為出賣人已經(jīng)收取了全額購房款并將房屋交付給了買受人石明山的事實(shí)。故石明山依法對(duì)案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)。
3．【債權(quán)性質(zhì)的對(duì)比】中海公司僅對(duì)石明山享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不優(yōu)先于建行營業(yè)部的債權(quán)，中海公司上述再審理由亦不能成立。
案件索引：再審申請(qǐng)人蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被申請(qǐng)人中國建設(shè)銀行股份有限公司甘肅省分行營業(yè)部、原審第三人石明山、徐玉琴執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號(hào)：（2018）最高法民申5670號(hào)，案例載《民事審判指導(dǎo)與參考》，2017年第2輯，總第70輯
案情簡(jiǎn)介
2014年5月20日，中海公司與石明山簽訂六份《商品房買賣合同》，后雙方就合同簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，合同及補(bǔ)充協(xié)議約定：石明山以銀行按揭付款方式購買中海公司開發(fā)的位于蘭州市安寧區(qū)銀灘路街道銀灘路無號(hào)第一、二層018、019、020、021、022、023的六套商品房(該六套商品房即為本案爭(zhēng)議的執(zhí)行標(biāo)的)，石明山需在約定日期內(nèi)提供銀行按揭所需的全部真實(shí)資料，并辦理完畢銀行按揭申請(qǐng)手續(xù)、簽署《貸款／借款合同》(協(xié)議)，若石明山未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致按揭銀行終止《借款合同》并要求中海公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，石明山除向中海公司還款、賠償及支付違約金外，中海公司有權(quán)單方面解除《商品房買賣合同》及其附件、其他相關(guān)協(xié)議。
《商品房買賣合同》簽訂后，中海公司與石明山于2014年8月7日對(duì)六套房屋進(jìn)行了所有權(quán)預(yù)告登記，權(quán)利人為石明山，義務(wù)人為中海公司，同日石明山與浦發(fā)銀行蘭州分行對(duì)六套房屋進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，權(quán)利人為浦發(fā)銀行蘭州分行，義務(wù)人為石明山。2015年8月7日蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理局向中海公司作出蘭房通安寧區(qū)第1622號(hào)蘭州市房屋所有權(quán)初始登記核準(zhǔn)通知書，核準(zhǔn)中海公司對(duì)涉案六套房屋在內(nèi)的房屋進(jìn)行所有權(quán)初始登記，向購房人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。一審?fù)徶校魃酱_認(rèn)因其個(gè)人原因，涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記未能辦理。
2015年11月25日，因建行營業(yè)部與甘肅嘉迪隆商貿(mào)有限責(zé)任公司、石明山、徐玉琴、李石、任曉峰借款擔(dān)保合同糾紛一案，經(jīng)建行營業(yè)部申請(qǐng)一審法院查封了本案涉案的六套房屋，查封期限為三年，并作出(2015)蘭民二初字第408號(hào)民事判決，判決甘肅嘉迪隆商貿(mào)有限責(zé)任公司承擔(dān)還款責(zé)任，石明山、徐玉琴等人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。2017年5月25日，甘肅省高級(jí)人民法院對(duì)浦發(fā)銀行蘭州分行與石明山、徐玉琴、中海公司金融借款合同糾紛一案作出(2017)甘民終107號(hào)民事判決，判決石明山、徐玉琴承擔(dān)還款責(zé)任，中海公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。后中海公司代石明山、徐玉琴向浦發(fā)銀行蘭州分行還款9641383.05元。中海公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，依據(jù)與石明山簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定，向一審法院起訴解除《商品房買賣合同》，該案正在審理過程中。
(2015)蘭民二初字第408號(hào)民事判決生效后，因甘肅嘉迪隆商貿(mào)有限責(zé)任公司拒不履行法律文書確定的義務(wù)，建行營業(yè)部申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行查封的六套房屋。在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣過程中，中海公司不服，提出異議，一審法院于2017年8月8日作出(2017)甘01執(zhí)異112號(hào)執(zhí)行裁定，駁回中海公司的異議請(qǐng)求。中海公司不服該裁定，遂提起訴訟。
問題的提出
1. 預(yù)查封與查封的本質(zhì)區(qū)別；
2. 被執(zhí)行人分別作為出賣人/買受人時(shí)，第三人的交易風(fēng)險(xiǎn)；
3. 商品房買賣合同的繼續(xù)履行及解除；
4. 能否解除合同排除執(zhí)行的相反類案裁判觀點(diǎn)；
5. 解除商品房買賣合同后與另案預(yù)查封的協(xié)調(diào)處理。
最高人民法院認(rèn)為
【另案判決與排除執(zhí)行】中海公司主張?zhí)m州中院（2017）甘01民初492號(hào)民事判決其與石明山《房屋買賣合同》已解除，石明山應(yīng)向其返還房屋?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持。經(jīng)查，本案之所以對(duì)案涉房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，系因建行營業(yè)部與嘉迪隆公司、石明山、徐玉琴等人借款擔(dān)保合同糾紛一案中，石明山、徐玉琴等人對(duì)嘉迪隆公司的借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任，故本案屬于金錢債權(quán)的執(zhí)行。案涉房產(chǎn)被查封的時(shí)間為2015年11月25日，案外人中海公司提出執(zhí)行異議所依據(jù)的另案判決作出時(shí)間為2017年12月8日，系在執(zhí)行標(biāo)的被查封后，故對(duì)其依據(jù)該判決提出執(zhí)行異議不應(yīng)予以支持，中海公司該項(xiàng)再審理由不能成立。
【預(yù)告登記的失效】中海公司主張案涉房產(chǎn)所有權(quán)登記已經(jīng)失效，石明山不享有所有權(quán)。首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”應(yīng)自預(yù)告登記權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行登記時(shí)起算。本案《房屋初始登記核準(zhǔn)通知書》雖系2015年8月7日作出，但該通知書系由中海公司領(lǐng)取，中海公司并沒有證據(jù)證明其何時(shí)通知了石明山，故不能認(rèn)定石明山在2015年8月7日即知曉案涉房產(chǎn)能夠進(jìn)行登記，也就不能認(rèn)定至2015年11月25日案涉房產(chǎn)被查封時(shí)預(yù)告登記已經(jīng)失效。其次，石明山已通過自行支付首付款和向浦發(fā)銀行蘭州分行按揭貸款的方式，向中海公司付清了全部購房款，并已實(shí)際占有案涉房產(chǎn)。雖然石明山之后無力償還貸款，中海公司作為擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任向浦發(fā)銀行蘭州分行還清了貸款，但此時(shí)中海公司作為擔(dān)保人僅有向債務(wù)人石明山的追償權(quán)，并不能改變案涉房產(chǎn)買賣關(guān)系中，其作為出賣人已經(jīng)收取了全額購房款并將房屋交付給了買受人石明山的事實(shí)。故石明山依法對(duì)案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)，中海公司僅對(duì)石明山享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不優(yōu)先于建行營業(yè)部的債權(quán)，中海公司上述再審理由亦不能成立。
【對(duì)被執(zhí)行人購買他人的財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行】中海公司還主張根據(jù)《查、扣、凍規(guī)定》第十八條第二款，其有權(quán)解除合同，建行營業(yè)部無權(quán)就案涉房產(chǎn)申請(qǐng)執(zhí)行，但本案并不符合適用該條規(guī)定的條件。
【預(yù)查封期間能否采取處置性執(zhí)行措施】中海公司還主張預(yù)查封期間不能進(jìn)行拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施，但《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十八條規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主張均沒有法律依據(jù)，不能成立。
此外，中海公司已收到全部購房款，履行擔(dān)保責(zé)任后亦有權(quán)向石明山追償，本案執(zhí)行石明山名下房產(chǎn)對(duì)中海公司并無顯失公平之處。至于中海公司主張其對(duì)石明山的債權(quán)抵銷問題與本案無關(guān)，不屬于本案再審審查范圍。
本案例的延展分析
1.【查封與預(yù)查封的本質(zhì)區(qū)別】
1.1對(duì)象不同
查封行為針對(duì)的是被執(zhí)行人已經(jīng)享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。而預(yù)查封行為針對(duì)的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，本質(zhì)是被執(zhí)行人基于商品房預(yù)售合同對(duì)案外人享有的不確定的合同權(quán)利。
1.2處置程序不同
對(duì)于享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，既可以采取控制性措施，也可以采取處置性措施，但是，對(duì)于被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，則只有在案涉房屋完成本登記，被執(zhí)行人取得案涉房屋物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等處置性執(zhí)行措施，以滿足、清償債權(quán)。法律依據(jù)及理由如下：
《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
《民事訴訟法》第二百四十七條第一款規(guī)定，財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)；
《拍賣、變賣規(guī)定》第一條規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》第二條規(guī)定，人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。
以上規(guī)定可以看出，無論是控制性執(zhí)行措施還是處置性執(zhí)行措施采取的前提均為被執(zhí)行人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)，而預(yù)查封措施是司法解釋對(duì)于控制性執(zhí)行措施明確的一個(gè)例外，處置性執(zhí)行措施則暫沒有法律、行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定例外情形。
但實(shí)踐中，在案外人未提出異議的情況下，也有少部分法院采取直接拍賣、變賣的具體操作方式，總之，我們認(rèn)為，預(yù)查封以轉(zhuǎn)正式查封后進(jìn)行處置為原則，以預(yù)查封直接處置為例外。
1.3預(yù)查封限制的具體范圍
1.3.1限制再次轉(zhuǎn)賣的權(quán)屬轉(zhuǎn)移
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》第二十二條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。
值得說明的是，此處限制的抵押應(yīng)理解為沒有抵押到有抵押，而不是抵押登記的信息更正等登記手續(xù)，也不是預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)抵押登記等手續(xù)。此處限制的轉(zhuǎn)讓應(yīng)理解為備案登記的權(quán)利人變更，既理解為備案權(quán)利人甲到備案權(quán)利人乙的變更，也包括備案權(quán)利人甲到所有權(quán)人乙的變更。
1.3.2不限制由備案權(quán)利人到所有權(quán)人的登記
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》第十六條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。
值得說明的是，在預(yù)查封期間，土地、房屋權(quán)屬可以由備案權(quán)利人變更登記到被執(zhí)行人名下。也就是說，由備案權(quán)利人到所有權(quán)人的登記，是物權(quán)期待權(quán)到物權(quán)的轉(zhuǎn)化過程，也是由預(yù)查封到查封的基礎(chǔ)，自不應(yīng)該在限制范圍之內(nèi)。
1.3.3不限制預(yù)告登記
《依法規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行通知》自2004年3月1日起實(shí)施，屆時(shí)我國還未建立預(yù)告登記制度。而預(yù)告登記制度始建立于《物權(quán)法》第二十條，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度既具有物權(quán)性質(zhì)又具有債權(quán)性質(zhì)，是法律特別規(guī)定的使債權(quán)物權(quán)化，以達(dá)到保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)目的的一項(xiàng)制度，是連接債權(quán)與物權(quán)的“過渡性橋梁”，具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。買受人擁有了請(qǐng)求未來一定時(shí)期發(fā)生物權(quán)的權(quán)利，通過履行預(yù)告登記的手續(xù)，其他人便不再擁有該項(xiàng)權(quán)利，從而由“對(duì)人權(quán)”轉(zhuǎn)化為“對(duì)世權(quán)”所以預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。
2021年1月1日實(shí)施的《民法典》第二百二十一條吸收了物權(quán)法的原有規(guī)定，既然肯定備案登記權(quán)利人的權(quán)利，自然不應(yīng)當(dāng)禁止其準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)化為物權(quán)權(quán)利。同理，對(duì)于買賣協(xié)議和其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的權(quán)利轉(zhuǎn)換時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)同樣適用。
1.3.4分情況限制合同解除
是否限制合同解除應(yīng)當(dāng)以2021年1月1日為區(qū)分時(shí)間點(diǎn)。
2021年1月1日之前，《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》自2005年1月1日起實(shí)施，其中涉及到了被執(zhí)行人購買第三人財(cái)產(chǎn)情形的查封與處理問題。司法解釋起草人王飛鴻是這樣理解的，“四是被執(zhí)行人購買第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)的或者依然登記在第三人名下的?！瓱o論是哪種情況，都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持保護(hù)第三人的合法權(quán)益，不能因強(qiáng)制執(zhí)行增加第三人的負(fù)擔(dān)或者損害第三人的利益。……對(duì)于第四種情況中的約定保留所有權(quán)，如果申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的執(zhí)行措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對(duì)該第三人的債權(quán)?！保ㄔ斠姡?005-02-02 13:43:14 | 來源：人民法院報(bào) | 作者：王飛鴻，轉(zhuǎn)載于中國法院網(wǎng)）
《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》其中第十八條第二款中規(guī)定了第三人合同解除的問題，第十九條沒有規(guī)定合同解除的問題。我們仔細(xì)分析兩條規(guī)定的區(qū)別，被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)情形下，是否適用合同解除是該問題的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
我們認(rèn)為，第十八條是普適性條款，既包括被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，也包括不需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)。第十九條規(guī)定是特別性條款，之所以司法解釋起草時(shí)特別強(qiáng)調(diào)“在支付付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)”，是因?yàn)橥ǔＧ樾蜗?，作為買受人的義務(wù)應(yīng)盡到，故一般不涉及合同解除的問題。
如果被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，履行合同義務(wù)不恰當(dāng)或者不完全，第三人完全可以根據(jù)合同約定，并主張直接適用第十八條，來解除合同，維護(hù)自己的權(quán)益。這個(gè)結(jié)論從司法解釋起草人在《人民法院報(bào)》上談及的切實(shí)保護(hù)第三人的合法權(quán)益的原則性規(guī)定可以得出明確的結(jié)論。
2021年1月1日之后，提醒大家注意《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定（2020修訂）》中直接刪除了合同解除的內(nèi)容，而新增“保留所有權(quán)已辦理登記的，第三人的剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付；第三人主張取回該財(cái)產(chǎn)的，可以依據(jù)民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議”的內(nèi)容，至此，新規(guī)定對(duì)于第三人的合同解除權(quán)利途徑進(jìn)行了刪減，對(duì)于是否能夠享有合同解除權(quán)，合同解除的法律后果，未在該規(guī)定未作具體體現(xiàn)，修改的理由在于合同解除的法律后果直接影響到雙方的給付義務(wù)，進(jìn)而對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益實(shí)現(xiàn)有重大影響，故應(yīng)一并納入執(zhí)行異議之訴程序考量。
我們認(rèn)為，新規(guī)定背景下，如果被執(zhí)行人購買了第三人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，第三人主張被執(zhí)行人違約或者嚴(yán)重違約，想解除合同，維護(hù)自己的權(quán)益時(shí)，其是否享有合同解除權(quán)，合同解除后的法律后果，相關(guān)違約條款是否恰當(dāng)，同時(shí)涉及申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、第三人三方權(quán)益，現(xiàn)在并未明確其救濟(jì)路徑。
均需通過民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議，也就是由執(zhí)行異議之訴程序的審理吸納了商品房買賣合同糾紛的審理，更為合理和恰當(dāng)。
2.【與被執(zhí)行人交易的風(fēng)險(xiǎn)】
2.1被執(zhí)行人作為出賣人時(shí)，第三人的交易風(fēng)險(xiǎn)
《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十六條規(guī)定，被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。
第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
2.2被執(zhí)行人作為買受人時(shí)，第三人的交易風(fēng)險(xiǎn)
《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十八條規(guī)定，被執(zhí)行人購買第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對(duì)該第三人的債權(quán)。
第十九條規(guī)定，被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
由此引申出來的問題，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者同時(shí)作為被執(zhí)行人時(shí)候，已經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)還是購房者的財(cái)產(chǎn)予以查封？答案是都可以，法條中的規(guī)范用語是“也可以”，我們理解這個(gè)“也可以”并不代表優(yōu)先的順序。
3.【商品房買賣合同的繼續(xù)履行及解除】
3.1商品房買賣合同的繼續(xù)履行
依據(jù)《合同法》、《商品房買賣合同司法解釋》、《商品房買賣合同》確定合同是否應(yīng)當(dāng)解除，是否符合法定解除和約定解除的條件，不符合解除條件的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
3.2商品房買賣合同及商品房擔(dān)保貸款合同的解除
3.2.1解除條件
依據(jù)《合同法》、《商品房買賣合同司法解釋》、《商品房買賣合同》、《商品房擔(dān)保貸款合同》的具體約定來確定《商品房買賣合同》、《商品房擔(dān)保貸款合同》是否應(yīng)當(dāng)解除，是否符合法定解除和約定解除的條件。
3.2.2法律后果
《商品房買賣合同司法解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
值得說明的是，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，其法律后果是法定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的購房款將分為兩部分，執(zhí)行法院只能執(zhí)行屬于買受人的那一部分款項(xiàng)。
4.【相反類案裁判觀點(diǎn)】
4.1相反類案裁判觀點(diǎn)沖突主要體現(xiàn)在兩個(gè)焦點(diǎn)問題，一能否解除合同，二能否排除執(zhí)行，解除合同是對(duì)內(nèi)關(guān)系，能否排除執(zhí)行是對(duì)外關(guān)系。
4.2【是否限制第三人行使合同解除權(quán)】
案件索引：再審申請(qǐng)人德輔供應(yīng)鏈管理（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱德輔公司）因與被申請(qǐng)人上海愷泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱愷泰公司）及二審被上訴人何燕申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號(hào)：（2020）最高法民申2441號(hào)
最高人民法院認(rèn)為，首先，根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。該通知第十六條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算?！睋?jù)此可知，預(yù)查封區(qū)別于正式查封，預(yù)查封針對(duì)的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。本案預(yù)查封保全的僅是何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的不確定的合同權(quán)利。只有在案涉房屋完成本登記，何燕取得案涉房屋物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)，以滿足德輔公司對(duì)何燕享有的債權(quán)。
，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。本案中，案涉房屋在辦理權(quán)屬變更登記前，愷泰公司是該房屋權(quán)利人，何燕尚未取得該房屋所有權(quán)。何燕是否交清房屋價(jià)款以及是否實(shí)際占有該房屋，均不是判斷該房屋權(quán)屬的依據(jù)。雖然何燕與愷泰公司簽訂商品房預(yù)售合同后，辦理了預(yù)告登記，但預(yù)告登記的效力在于限制或阻卻未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，以保證預(yù)告登記權(quán)利人將來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。何燕作為預(yù)告登記權(quán)利人享有的是案涉商品房預(yù)售合同約定的條件成就時(shí)可要求愷泰公司辦理房屋過戶登記等債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其對(duì)案涉房屋并不享有物權(quán)。二審關(guān)于案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定符合法律規(guī)定。同時(shí)，案涉商品房預(yù)售合同已經(jīng)何燕與愷泰公司協(xié)議解除，并得到人民法院確認(rèn)。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第五條規(guī)定：“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’。”據(jù)此，何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的債權(quán)已因合同被解除而消滅，相應(yīng)的預(yù)告登記亦隨之失效。何燕未能取得案涉房屋所有權(quán)，德輔公司要求執(zhí)行該房屋的主張沒有法律依據(jù)。
再次，根據(jù)案涉商品房預(yù)售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財(cái)產(chǎn)。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán)，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財(cái)產(chǎn)的行為。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。同時(shí)，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預(yù)售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時(shí)，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購房款，德輔公司可申請(qǐng)執(zhí)行該款項(xiàng)。
復(fù)次，愷泰公司再審審查中所提供證據(jù)顯示，案涉房屋目前仍處于暫停銷售狀態(tài)。結(jié)合上海市相關(guān)部門于2017年發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》《關(guān)于進(jìn)一步做好“類住宅”項(xiàng)目退房工作的通知》等實(shí)情，不排除愷泰公司是基于上海市關(guān)于商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓政策要求而與何燕協(xié)議解除案涉商品房預(yù)售合同。且現(xiàn)有證據(jù)并未顯示《解除合同協(xié)議》簽訂時(shí)愷泰公司已知曉案涉房屋被預(yù)查封的情況，因此不能認(rèn)定愷泰公司對(duì)在《解除合同協(xié)議》中約定由愷泰公司直接向銀行支付下欠按揭貸款以及其據(jù)此約定履行義務(wù)等行為具有過錯(cuò)。德輔公司關(guān)于二審認(rèn)定愷泰公司不存在過錯(cuò)錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹怀闪ⅰ?br/>
最后，案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人，預(yù)查封效力并不及于愷泰公司對(duì)該房屋享有的權(quán)益。二審判決適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零三條第一款關(guān)于“財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人”的規(guī)定，對(duì)愷泰公司在簽訂《解除合同協(xié)議》時(shí)是否知曉案涉房屋被預(yù)查封的事實(shí)進(jìn)行判斷，適用法律并無不當(dāng)。
4.3【支持另案訴訟/仲裁解除，排除執(zhí)行】
案件索引：再審申請(qǐng)人長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被申請(qǐng)人長(zhǎng)春市慶豐鋼材銷售有限公司、孫丹丹，原審第三人黃湛軒、黃湛堯、長(zhǎng)春市輕工建筑工程有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號(hào)：（2019）最高法民再299號(hào)，本案例裁判收集于《最高人民法院第二巡回法庭法官會(huì)議紀(jì)要（第一輯）》，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官會(huì)議紀(jì)要
最高人民法院認(rèn)為，人民法院的查封能否限制領(lǐng)運(yùn)公司行使合同解除權(quán)。
首先，人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)，且法律并無明確規(guī)定，與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利也因交易標(biāo)的物被查封而不得行使。本案中，孫丹丹向領(lǐng)運(yùn)公司購買訴爭(zhēng)房屋，2015年1月辦理了房屋預(yù)告登記，2015年4月因人民法院對(duì)預(yù)告登記在孫丹丹名下的房屋進(jìn)行查封。故查封的效力限制的是孫丹丹處分訴爭(zhēng)房屋的行為，并不當(dāng)然等同于限制孫丹丹、領(lǐng)運(yùn)公司關(guān)于訴爭(zhēng)房屋買賣的合同權(quán)利。進(jìn)一步而言，案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定了領(lǐng)運(yùn)公司享有合同解除權(quán)的條件，這是合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。非因法定事由，不能剝奪領(lǐng)運(yùn)公司的合同解除權(quán)。
其次，領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)其與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的約定，向長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)申請(qǐng)確認(rèn)解除上述合同及補(bǔ)充協(xié)議。長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定，作出案涉仲裁裁決，解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。慶豐公司及孫丹丹主張長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)作出的上述裁決書在受理、裁決上均存在違反法律法規(guī)的情形，無權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議等理由，目的在于否定上述仲裁裁決書的效力。但依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十八條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷仲裁裁決的，應(yīng)當(dāng)向長(zhǎng)春仲裁委所在地的中級(jí)人民法院申請(qǐng)，故慶豐公司、孫丹丹在本案再審中提出上述理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。此外，二審判決認(rèn)定案涉仲裁裁決未發(fā)生法律效力，但未闡述具體理由。慶豐公司及孫丹丹也未能進(jìn)一步說明。故依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十七條規(guī)定，裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力。二審判決認(rèn)定上述仲裁裁決未發(fā)生法律效力缺乏事實(shí)根據(jù)，本院予以糾正。因此，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)以及慶豐公司、孫丹丹主張的理由，在案涉仲裁裁決未被撤銷的前提下，該裁決的法律效力應(yīng)當(dāng)予以采信。
第三，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》進(jìn)一步對(duì)預(yù)告登記因債權(quán)消滅而失效進(jìn)行了規(guī)定，引起債權(quán)消滅的原因很多，例如，債權(quán)因?yàn)楹贤怀蜂N、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)等其他原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經(jīng)確認(rèn)解除了案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，即孫丹丹享有的訴爭(zhēng)房屋物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)因合同解除而消滅，相應(yīng)的對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記亦歸于失效。
領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)案涉房屋能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益
領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)訴爭(zhēng)房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執(zhí)行申請(qǐng)，應(yīng)否得到支持。首先，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條、第二十六條規(guī)定來看，第二十五條確立了案外人執(zhí)行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規(guī)定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據(jù)另案生效法律文書提出的排除執(zhí)行異議，該法律文書認(rèn)定的執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，即上述兩個(gè)條文應(yīng)當(dāng)同時(shí)適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規(guī)范的目的是防止在人民法院作出查封等執(zhí)行措施之后，當(dāng)事人再通過另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時(shí)敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執(zhí)行異議之訴時(shí)進(jìn)行物權(quán)確認(rèn)，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的是不動(dòng)產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定。而領(lǐng)運(yùn)公司提交的案涉仲裁裁決并未對(duì)案涉房屋的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，故并未觸發(fā)上引司法解釋第二十六條的適用。進(jìn)一步而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認(rèn)解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并未確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除的事實(shí)能夠作為本案認(rèn)定事實(shí)的前提和基礎(chǔ)。
其次，領(lǐng)運(yùn)公司提交了國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預(yù))售許可證、備案證明等五證，足以證明領(lǐng)運(yùn)公司為訴爭(zhēng)房屋的開發(fā)企業(yè)。在案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項(xiàng)規(guī)定，能夠確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司系訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。在案涉仲裁裁決確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記失效。作為訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人的領(lǐng)運(yùn)公司訴求解除人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封，本院予以支持。應(yīng)說明的是，上述認(rèn)定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項(xiàng)返還請(qǐng)求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領(lǐng)運(yùn)公司以訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人身份提起本案訴訟，主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，而二審判決在審理中卻將領(lǐng)運(yùn)公司訴請(qǐng)的法律性質(zhì)識(shí)別為保證人的追償權(quán)，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預(yù)告登記本身以及本登記完成之后對(duì)房屋的查封，不包括通過執(zhí)行程序?qū)?biāo)的物進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等。房屋預(yù)查封的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，預(yù)告登記失效，孫丹丹不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而領(lǐng)運(yùn)公司作為訴爭(zhēng)房屋開發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請(qǐng)解除查封，排除執(zhí)行。二審判決認(rèn)定事實(shí)，適用法律均有錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。
4.4【不支持另案訴訟/仲裁解除，不能排除執(zhí)行】
案件索引：再審申請(qǐng)人河南宏光正商置業(yè)有限公司與被申請(qǐng)人周雪花、劉國偉案外人執(zhí)行異議之訴一案
裁判案號(hào)：（2020）最高法民申1103號(hào)
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》精神，登記財(cái)產(chǎn)的無過錯(cuò)買受人和商品房的消費(fèi)者對(duì)購買的標(biāo)的物雖然并不擁有所有權(quán)，僅享有物的登記請(qǐng)求權(quán)或者交付請(qǐng)求權(quán)，但與一般債權(quán)僅是向相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)不同，法律基于特殊的價(jià)值取向賦予其具有排除一般債權(quán)、甚至是抵押權(quán)執(zhí)行的效力，該種權(quán)利即為物權(quán)期待權(quán)。對(duì)于簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但賦予其類似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行等物權(quán)效力。劉國偉在合同簽訂后通過現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬和銀行按揭貸款支付了購房款，應(yīng)視為其與正商公司的商品房買賣合同關(guān)系成立。根據(jù)劉國偉與正商公司簽訂的商品房買賣合同約定，正商公司應(yīng)當(dāng)在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日內(nèi)）辦理房屋權(quán)屬的初始登記。涉案房屋2014年10月21日在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局直屬分局辦理合同信息備案，該合同信息備案登記具有對(duì)外的公示效力，劉國偉對(duì)于涉案的房產(chǎn)也享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)劉國偉成為被執(zhí)行人時(shí)，涉案的房產(chǎn)可以成為人民法院執(zhí)行的對(duì)象。至于正商公司提出劉國偉未支付2203號(hào)房屋購房款，因該房屋的商品房買賣合同已經(jīng)登記備案，正商公司可以向劉國偉另行主張購房款。
關(guān)于正商公司能否依據(jù)查封后的生效法律文書阻卻執(zhí)行的問題。正商公司以劉國偉違約，商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)為由，向河南省鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱高新區(qū)法院）起訴請(qǐng)求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了相應(yīng)的生效調(diào)解書和判決書，要求排除執(zhí)行。但因正商公司起訴，高新區(qū)法院作出解除商品房買賣合同判決書、調(diào)解書的時(shí)間均在執(zhí)行法院2015年1月21日查封涉案房產(chǎn)之后，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持”的規(guī)定，依法不能對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。但經(jīng)人民法院的生效裁判認(rèn)定，正商公司已為被執(zhí)行人劉國偉償還的按揭貸款部分，應(yīng)當(dāng)從拍賣房產(chǎn)的變價(jià)款中優(yōu)先支付給正商公司。
5.【解除商品房買賣合同后與另案預(yù)查封的協(xié)調(diào)處理】
5.1【按是否否定執(zhí)行措施來區(qū)分】
另案生效法律文書按照是否否定執(zhí)行行為可以分為否定執(zhí)行行為的另案生效法律文書和不否定執(zhí)行行為的另案生效法律文書。值得說明的是，并不是所有執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書都是否定執(zhí)行措施效力的。舉例說明，被執(zhí)行人A購買某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B的商品房，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B一直遲延履行協(xié)助辦證義務(wù)，雖然執(zhí)行法院預(yù)查封了A購買的商品房，但不影響A向B主張協(xié)助辦證義務(wù)和遲延辦證違約金，此時(shí)的另案生效法律文書不僅不否定執(zhí)行行為，而且有助于執(zhí)行行為。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十六條的核心詞為排除執(zhí)行，其適用的另案生效法律文書實(shí)為否定執(zhí)行行為的另案生效法律文書，本質(zhì)為權(quán)利之間的矛盾和沖突，表現(xiàn)為不同生效法律文書出現(xiàn)了對(duì)事實(shí)和法律的不同認(rèn)定。而查封被執(zhí)行人購買第三人之物時(shí)，法律是否限制被執(zhí)行人與第三人之間的合同解除就成為問題的關(guān)鍵，如直接限制合同解除，那么我們可以視合同解除的法律效果為否定現(xiàn)有的執(zhí)行措施，如不限制合同解除，那么合同解除的法律效果即為執(zhí)行措施效力的自然延續(xù)，這一問題在《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第十八條、第十九條中有明確的規(guī)定，詳見本節(jié)3.【與被執(zhí)行人交易的風(fēng)險(xiǎn)】部分中3.2被執(zhí)行人作為買受人時(shí)，第三人的交易風(fēng)險(xiǎn)部分的理由論述。
由此可以看出，被執(zhí)行人購買第三人的財(cái)產(chǎn)，以充分保護(hù)第三人權(quán)益為準(zhǔn)則，第三人依法解除合同的，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，此時(shí)的解除本質(zhì)不是既有執(zhí)行行為的否定，而是執(zhí)行標(biāo)的物的轉(zhuǎn)換，因此不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定的情形。
5.2【按第三人請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)來區(qū)分——九民會(huì)議紀(jì)要精神】
124.【案外人依據(jù)另案生效裁判對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行提起執(zhí)行異議之訴】作為執(zhí)行依據(jù)的生效裁判并未涉及執(zhí)行標(biāo)的物，只是執(zhí)行中為實(shí)現(xiàn)金錢債權(quán)對(duì)特定標(biāo)的物采取了執(zhí)行措施。對(duì)此種情形，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第26條規(guī)定了解決案外人執(zhí)行異議的規(guī)則，在審理執(zhí)行異議之訴時(shí)可以參考適用。依據(jù)該條規(guī)定，作為案外人提起執(zhí)行異議之訴依據(jù)的裁判將執(zhí)行標(biāo)的物確權(quán)給案外人，可以排除執(zhí)行；作為案外人提起執(zhí)行異議之訴依據(jù)的裁判，未將執(zhí)行標(biāo)的物確權(quán)給案外人，而是基于不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執(zhí)行標(biāo)的物的，其性質(zhì)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，亦可以排除執(zhí)行；基于以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付標(biāo)的物的，其性質(zhì)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能排除執(zhí)行。……
5.3【商品房買賣合同的解除與預(yù)查封的協(xié)調(diào)處理——九民會(huì)議紀(jì)要精神】
124【案外人依據(jù)另案生效裁判對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行提起執(zhí)行異議之訴】……（接前段）應(yīng)予注意的是，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果案外人提出執(zhí)行異議之訴依據(jù)的生效裁判認(rèn)定以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同（如買賣合同）無效或應(yīng)當(dāng)解除，進(jìn)而判令向案外人返還執(zhí)行標(biāo)的物的，此時(shí)案外人享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)，本可排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，但在雙務(wù)合同無效（似遺漏“或解除”，作者填注）的情況下，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執(zhí)行。
