0371-63215179
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河南省高級人民法院
民事審判第四庭員額法官會議關于審理
逾期交房逾期登記糾紛案件的紀要
為妥善處理逾期交房、逾期登記糾紛案件，統(tǒng)一法律適用，提高審判質效，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等有關規(guī)定，結合我省審判工作實際情況，經(jīng)民四庭員額法官會議討論，形成如下紀要，供審理此類案件時參考。
第一條（適用案件范圍）
本紀要所指的逾期交房、逾期登記糾紛是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，出賣人未能在合同約定的時間向買受人交付房屋、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，買受人起訴出賣人請求出賣人承擔逾期交付房屋和逾期登記違約責任的糾紛。
第二條（案件的受理）
商品房買受人起訴出賣人請求承擔逾期交房、逾期登記違約責任，出賣人以政府部門政策變化為由提出抗辯，請求減輕或免除違約責任的，應作為民事案件受理。
第三條（簡化訴訟程序）
對于逾期交房、逾期登記糾紛案件，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》的相關規(guī)定以及最高人民法院《民事訴訟程序繁簡分流改革試點實施辦法》的具體要求，主動適用、積極優(yōu)化司法確認程序、小額訴訟程序和簡易程序，有效提升訴訟效率，降低訴訟成本。
當事人一方人數(shù)眾多（十人以上）以及屬于“四類案件”監(jiān)管范圍的，原則上不適用小額訴訟程序。但對于法院已經(jīng)作出示范性生效裁判的同一商品房開發(fā)項目的案件，后續(xù)案件可以適用小額訴訟程序。
第四條（竣工驗收和備案對逾期交房責任的影響）
出賣人向買受人交付的房屋應當符合商品房買賣合同約定的交付條件，未經(jīng)竣工驗收合格的房屋不得交付，買受人可以拒絕接收并主張逾期交房違約責任。
買受人接收房屋后發(fā)現(xiàn)房屋未經(jīng)竣工驗收合格，向出賣人主張逾期交房違約責任，出賣人以買受人已經(jīng)接收為由進行抗辯的，不予支持；但出賣人有證據(jù)證明買受人明知交付房屋未經(jīng)竣工驗收合格的除外。
商品房買賣合同約定的交付條件為竣工驗收合格，且出賣人提供了竣工驗收合格有效證據(jù)，買受人以交付房屋未經(jīng)竣工驗收備案為由認為房屋不符合交付條件并主張逾期交房違約責任的，不予支持。
商品房買賣合同約定比竣工驗收合格更高的交付標準，出賣人交付房屋時未達到該標準，即使建設工程已經(jīng)竣工驗收合格，買受人主張逾期交房違約責任的，應予支持。
第五條（房屋質量對逾期交房責任的影響）
出賣人交付房屋時，房屋存在一般性瑕疵的，買受人可以拒絕接收房屋并請求出賣人采取維修等補救措施，由此造成的逾期交房違約責任由出賣人承擔。
出賣人交付房屋時，房屋存在嚴重質量問題致使合同目的不能實現(xiàn)構成根本違約的，買受人可以拒絕接收房屋并主張解除合同、賠償損失；買受人向出賣人主張逾期交房違約責任的，法院應向其釋明可以行使合同解除權及損害賠償請求權，買受人堅持請求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支持。
買受人接收房屋后，再以房屋存在質量問題為由向出賣人主張逾期交房違約責任的，不予支持。
第六條（不可抗力抗辯對逾期交房違約責任的影響）
出賣人以不可抗力為由抗辯主張免除相應期間逾期交房違約責任的，應對抗辯事由依法審查、區(qū)別處理：
（一）商品房買賣合同約定政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施為逾期交房免責事由的，應按合同約定處理。但出賣人應對政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施對逾期交房的影響程度舉證；
（二）商品房買賣合同未約定政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施為逾期交房免責事由，出賣人以前述事由抗辯免責的，應從前述抗辯事由是否不可預見，是否與逾期交房存在因果關系等方面嚴格審查，并由出賣人承擔相應的舉證責任。
在雙方簽訂商品房買賣合同時，當?shù)卣块T發(fā)布環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施已成常態(tài)的情況下，不應將該因素視為不可抗力，出賣人以此為由主張減免逾期交房違約責任的，一般不予支持；
（三）因政府部門舉辦大型會議、重要活動或者基于公共利益而采取行政管制措施，以及基于疫情采取防控措施，出賣人主張在相應期間免除其逾期交房違約責任的，應當在查明前述事由與逾期交房因果關系的基礎上，根據(jù)影響程度酌情處理。
第七條（未約定逾期交房違約金的計算依據(jù)）
商品房買賣合同沒有約定逾期交房違約金或者約定不明的，應參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定處理，不得按照貸款利率進行酌定。
第八條（逾期登記的舉證責任）
買受人依據(jù)商品房買賣合同起訴出賣人承擔逾期辦理首次登記違約責任，出賣人以政府不動產(chǎn)登記部門職能轉變?yōu)橛蛇M行抗辯的，應當舉證證明當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門職能轉變對出賣人履行義務造成障礙的時間及范圍。
買受人依據(jù)商品房買賣合同起訴出賣人承擔逾期辦理轉移登記違約責任，出賣人提出買受人存在過錯導致逾期登記的，應當承擔舉證責任。
第九條（未約定逾期登記違約金的計算依據(jù)）
商品房買賣合同沒有約定逾期登記違約金或者約定不明的，買受人參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定請求出賣人支付違約金的，法院應當向買受人釋明參照全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場報價利率主張違約金。
出賣人以商品房買賣合同沒有約定逾期登記違約金為由提出抗辯的，不予支持；商品房買賣合同明確約定免除出賣人逾期登記違約責任的，應當按照格式條款的規(guī)則進行效力審查。
第十條（違約金的調整）
商品房買賣合同對逾期交房、逾期登記違約金或違約金計算方式有約定的，一般應按照約定確定違約金數(shù)額。
違約金的調整應當以當事人申請為原則。當事人未提出調整違約金申請的，法院不宜直接進行調整，應當向當事人予以釋明，但不調整將導致當事人利益嚴重失衡的除外。
主張調整違約金的當事人，應對約定違約金相對實際損失是否過低或過高承擔舉證責任。
第十一條（同時約定逾期交房和逾期登記違約金的情形）
商品房買賣合同同時約定逾期交房違約金和逾期登記違約金的，買受人可以向出賣人同時主張逾期交房和逾期登記違約金。
出賣人認為同時約定逾期交房違約金和逾期登記違約金導致違約責任過重的，可以申請調減。法院可以結合合同履行情況、買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度等因素予以調整。對于違約行為重復期間的違約金，擇約定較高標準的違約金予以支持。
第十二條（訴訟時效）
商品房買賣合同約定按日或按月累計計算違約金數(shù)額的，為繼續(xù)性債權。出賣人對違約金提出訴訟時效抗辯的，應以每日或每月的個別債權適用訴訟時效期間的規(guī)定。
第十三條（適用效力）
本紀要供全省各級法院在審理逾期交房、逾期登記糾紛案件時參考。法律、司法解釋對相關問題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。
